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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-07-30
조회 : 11
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“지금 당장 서울에 필요한 시설의 용도가 주거밖에 더 있겠나.”최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수가 말했다. 국내 부동산 시장은 극심한 ‘미스매치’에 시달리고 있다. 서울 아파트값과 전월세 시세가 치솟으며 ‘주택공급 절벽’ 우려가 나오고 있는 한편 상가와 오피스 공실률은 상승하고 있다. 개발제한구역(그린벨트)을 풀어야 할 정도로 집 지을 땅이 부족한데 값 비싼 도심 내 아까운 공간이 소위 말해 ‘놀고 있는’ 셈이다. 전문가들 사이에서 이들 공실 시설을 용도변경해 주거용도로 활용하는 방안이 필요하다는 주장이 나오는 이유다.그런데 현행 법·규제상 이 같은 비(非)주택 시설을 활용할 방안체리마스터
은 마땅치 않다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, ‘건축법’ 등에 따라 각 토지용도별로 지을 수 있는 시설의 종류는 물론 규격까지 결정돼 있기 때문이다. 이 때문에 이미 지어진 시설을 주택으로 용도 변경하기는 ‘하늘의 별 따기’로 알려졌다.새 정부는 다가올 수도권 주택 대란을 해소하기 위해 팔을 걷고 나설 태세이다. 김윤덕 국토교통부 장관 후보자는 lss
“새로운 신도시보단 기존 유휴부지를 적극적으로 활용하겠다”면서 빠른 주택공급 의지를 밝혔다.이에 따라 곧 상가, 오피스를 주거용도로 사용할 수 있는 길도 열릴지 주목된다. 이미 전 정부에서부터 생활형숙박시설을 준주택인 오피스텔로 활용할 수 있도록 기존 지구단위계획을 변경하고 주차장, 복도 폭 기준을 완화하는 지원 방안이 추진되고 있다. 국토부는 이보다 더욱이엠넷 주식
포괄적인 차원의 ‘지구단위계획 유연성 확대와 관리체계 개선방안 연구’ 용역을 발주한 상태다.?공실 늘자 저무는 근생 용도변경
국토부는 용역을 발주하면서 그 배경에 대해 ‘어린이집 및 주유소 폐업, 온라인 쇼핑 확대에 따른 상가 공실’을 이유로 들며 “인구구조 변화, 친환경차 및황금성용가리
온라인쇼핑 증가 등 환경 변화에 따른 유연한 지구단위계획 수립·정비 기준이 요구된다”고 밝혔다.실제로 코로나19 팬데믹 이후 전 세계적으로 오프라인 상권과 오피스가 쇠퇴하는 현상이 발생했다. 특히 온라인쇼핑이 활성화된 국내에선 상가 공실이 점차 심각해지고 있다. 이용자들의 생활패턴 변화로 인해 ‘엔데믹’ 효과도 제한적이다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분황금성오락실게임
기 서울 상가 공실률은 중대형, 소규모, 집합 등 모든 유형에서 상승했다. 기존에 타 지역 대비 공실률이 낮았던 강남도 전 유형의 공실률이 높아졌다.1분기 강남 중대형 상가 공실률은 8.9%로 전분기 대비 0.2%포인트(p) 상승했다. 이는 작은 차이로 볼 수 있지만 1년 전인 전년 동기 7.8%와 비교하면 1%p 넘는 차이가 생긴다. 팬데믹 당시인 2022년 10%에 가까웠던 수치가 엔데믹에 따라 회복되는 듯하다가 최근 경기 악화로 다시 나빠지고 있다.경쟁 상권도 끊임없이 등장했다. 성수동, 연남동 등지의 저층 주택가 단독·다가구주택은 너도나도 리모델링 및 신축을 거치며 근린생활시설, 오피스 건물로 변신했다.이 과정에서 임대소득이나 건물 시세차익을 노린 투자수요가 작용했지만 주택 규제도 한몫했다. 다주택자 주택 보유세 중과와 주택임대사업자 혜택 축소 등으로 인해 주택을 여러 채 가진 건물주들의 부담이 커졌기 때문이다.?규제 피하려 생긴 상가와 지산, 규제 탓에 주택 못 돼토지 용도 규제로 인해 상가나 오피스, 지식산업센터를 짓는 사례도 많았다. 토지 용도지역상 상업지역이나 준주거지역에선 전체 연면적의 특정 비율을 비주거시설로 채워야 하는 규제가 있는데, 서울에선 도시계획조례상 준주거지역 비주거시설 기준이 10%였다. 지식산업센터는 준공업용지나 신도시 자족용지에 지어졌다.그런데 최근에는 상가와 지식산업센터 공실이 문제가 되면서 단독건물의 경우 외려 근생을 주택으로 용도 변경하려는 사례가 늘고 있다. 연남동 등 일부 지역에선 공급이 지속된 상가 월세는 제자리인데 원룸, 다세대 월세는 가파르게 오르는 현상도 발생하고 있다.그러나 근린생활시설이나 지식산업센터를 임의대로 개조해 주거용도로 사용하면 위반건축물로 등록돼 매년 이행강제금을 내야 한다.한 건축사는 “예전에는 주택을 상가로 개조하는 것이 유행이었는데 요즘에는 상가 공실로 인해 근생을 주택으로 용도변경하려는 건물주들의 문의가 들어오고 있다”며 “그러나 주거시설은 호실별 주차 대수나 건축선 기준 등이 까다로워 기존에 근생으로 지어진 건물로는 기준을 충족하기가 어려운 경우가 많다”고 말했다.생활형숙박시설의 경우에도 지난해 말 주거용도 사용에 대한 이행강제금 유예가 끝나면서 수분양자들이 시위를 하는 등 논란이 됐다. 결국 정부는 이 같은 생숙에 대해 오피스텔 전환을 유도하는 한편 이행강제금 부과를 3년간 조건부 유예했다. 오피스텔은 세대당 1대의 주차공간이 필요하며 화재 안전을 위해 복도 폭도 1.8m 이상으로 제한되는데 정부는 피난·방화시설을 보완하는 조건으로 생숙을 오피스텔로 전환할 시 해당 규제를 완화했다.?1~2인 가구용 주택공급 늘까국토부가 연구용역을 진행 중인 ‘지구단위계획 유연성 확대’ 정책은 이 같은 문제에 포괄적으로 대응하게 될 것으로 예상된다. 이미 지어진 시설이라도 기존에 수립된 지구단위계획에 따라 용도가 지정돼 있기 때문이다. 특히 이번 정책은 특정 필지 내에서 사용할 수 없는 용도를 규정한 ‘불허용도’를 푸는 것이 핵심이며 용도 변경이 가능한 대상이 설정되면 관련된 후속 대책도 이어질 것으로 분석된다.정부는 이를 통해 부족한 주택, 준주택 공급에 박차를 가할 전망이다. 당장 2026년 서울 아파트 입주물량은 1만8044가구(부동산R114 기준, 임대 제외)인데 올해 3만5779 대비 절반 수준이다. 최근 몇 년간 주택 인허가 및 착공 물량이 꾸준히 감소했다는 점을 고려하면 ‘입주 가뭄’은 일시적 현상이 아니다.그에 비해 가구수는 늘고 있다. 인구는 감소하는데 1~2인 가구가 급증하면서 수요가 함께 증가하는 구조다. 2020년 134만 명이던 서울시 1인 가구수는 이듬해 바로 145만 명을 넘기더니 2023년 기준 157만 명을 돌파했다.정부는 3기신도시 및 개발제한구역(그린벨트) 물량 조기 분양, 재건축·재개발 규제완화 등을 통해 수도권 아파트 공급에 나서는 한편, 상가 등 비주거 시설의 용도변경을 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 위기로 위축된 1~2인 가구 대상 비아파트 공급을 늘릴 것으로 보인다.최원철 교수는 “용도를 구분 짓지 않는 뉴욕 스튜디오를 보듯 해외 도심에서는 이미 건물 용도를 유연화해 수요가 급감한 오피스 등을 주거시설로 전환하는 개발이 활발하다”며 “중대형 상가나 오피스 공실이 많은 우리나라도 실효성 없는 낡은 용도지역 규제나 소방 규제에 머무르기보다 시대가 바뀌었다는 점을 고려해 건축물 용도를 유연화해야 한다”고 말했다.최 교수는 작은 호실별로 각각 욕실, 주방 등을 설치하는 것이 어려울 경우 1인 가구를 위한 코리빙(Co-living)으로 활용하는 방법도 있다는 입장이다. 최 교수는?“정부에선 특혜 시비를 예방하기 위해 상가와 지산 등의 용도 변경시에도 기부채납 등을 요구하는 방안을 내놓을 것으로 예상된다”고 분석했다.지구단위계획 유연성 확대 용역은 약 8개월간 진행돼 내년 상반기 중 결과가 나온다. 국토부는 7월 18일 입찰을 마감하고 사업자 선정 절차에 돌입한다. 국토부 관계자는 “사업 제한서가 들어오면 통상 입찰 마감부터 사업자 선정까지 걸리는 기간은 한 달에서 한 달 반 정도”라며 “그 후 바로 연구용역에 들어갈 것”이라고 설명했다.민보름 기자 brmin@hankyung.com
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