왼쪽부터 임광현 국세청장, 김윤덕 국토교통부 장관, 구 부총리, 이억원 금융위원회 위원장, 윤창렬 국무조정실장. 2025.10.15/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자


(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부의 10·15 부동산 대책 이후 수도권 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 뚜렷해지면서 과거 '핀셋 규제' 당시와 유사한 국지적 과열 현상이 다시 나타나고 있다는 지적이 나온다.
규제지역 안에서는 거래가 얼어붙고 전세·월세 불안이 커지는 반면, 규제 밖에서는 집값이 오르면서 비대칭 시장이 형성되자, 정부는 연내 추가 공급대책 마련에 바다이야기무료 속도를 내고 있다.
토허제에 묶인 서울, 들썩이는 비규제…풍선효과 본격화
10·15 대책 발표 이후 서울 전역과 경기 12개 시·군·구가 규제지역·토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 수원 권선구, 구리시, 안양 만안구, 화성시 등 인접 비규제지역으로 매수세가 빠르게 이동하고 있다.
4일 한국부동산원 바다이야기 아파트 가격 동향에 따르면 수원 권선구는 규제 회피 수요가 몰리며 주간 아파트값 상승률이 규제 시행 직전 보합(0.00%)에서 지난주 0.24%까지 뛰었다. 구리시는 0.05%에서 0.31%로, 화성은 -0.03%에서 0.26%로 오르며 상승 폭을 키웠다.
규제지역 내에서는 대출 규제와 토지거래허가제 영향으로 거래가 급감했다. 업계에서는 사이다쿨접속방법 "규제 안쪽은 거래 절벽, 바깥은 국지 과열"이라는 비대칭 시장 구조가 형성됐다고 평가한다.



서울 시내 한 공인중개사사무소에 아파트 전세 매물 시세가 게시돼 있다. 뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자


매매 잡자 전월 릴게임바다신2 세 '흔들', 규제가 부른 부작용
매매 규제가 강화되면서 전월세 시장에도 부작용이 나타나고 있다. 토허구역에 2년 실거주의무가 부과되면서, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 막혔다. 그 결과 전세를 공급하던 물건이 시장에서 빠져나가고 있다는 분석이다.
실제로 서울·경기 허가구역의 전세 물건은 10·15 대책 이후 눈 바다신2다운로드 에 띄게 줄었다. 도심·역세권·선호지역을 중심으로 전세 가격 상승과 월세 전환이 동시에 진행되면서, 전세난·월세화 우려가 커지고 있다.
전문가들은 10·15 대책이 규제지역과 인접 비규제지역 간 가격·거래 격차를 키운다는 점에서, 과거 조정대상지역 확대와 핀셋 규제의 부작용과 유사하다고 분석한다. 당시에도 규제지역 집값은 일시적으로 억제됐지만, 규제 밖 수도권이나 지방 광역시로 유동성이 이동하며 풍선효과가 커졌다. 일부 지역은 1년 만에 수억 원씩 오르는 등 역효과가 반복됐다.
토지거래허가제, 실거주 의무, 전세대출·주택담보대출 규제 등 임대차와 금융을 동시에 조이는 '3중 규제'로 인해, 과거보다 전세 매물 잠김과 매물 유통 위축이 더 심화됐다. 규제가 집값 상단을 누르는 대신, 비규제지역 과열과 임대차 불안, 매물 잠김이라는 새로운 압력이 나타나고 있는 셈이다.



김용범 정책실장이 1일 서울 용산 대통령실 청사에서 샘 올트먼 오픈AI CEO 접견 관련 브리핑을 하고 있다. 2025.10.1/뉴스1 ⓒ News1 허경 기자


김용범 "토허제, 길게 못 간다"…정부, 연내 추가 공급계획 예고
정부는 10·15 대책이 집값 급등과 가계부채 확대를 차단하기 위한 불가피한 선택이었다는 입장을 유지하고 있다. 다만 김용범 대통령정책실장은 최근 인터뷰에서 10·15 대책을 두고 "길게 끌고 갈 수 없는 임시 조치"라고 한계를 분명히 했다.
6·27 대출 규제 등 강력한 수요 억제에도 집값 상승 압력이 재현되자 토허제를 도입할 수밖에 없었고, 장기 운용보다는 본격적인 공급대책을 준비하는 ‘시간 벌기용’ 성격이 강하다는 설명이다.
이 같은 인식 속에서 정부는 국토부, 국방부, 농림축산식품부, 국가유산청 등 공공용지를 보유한 부처 전반에 "주택으로 전환 가능한 땅을 최대한 찾아라"라고 주문했다. 1000가구 규모 단지부터 5000~1만 가구 규모까지 묶어 연내 공급계획을 내놓는다는 방침이다.
국토부와 서울시도 도심 주택공급 실무협의체를 출범시켜, 유휴 국·공유지와 노후 공공청사, 정비사업 인허가 개선 과제를 함께 검토하며, 선호 입지 도심 공급 확대에 초점을 맞추고 있다.
김윤덕 국토부 장관은 "추가적으로 주택을 공급할 의지를 갖고 있다"며 "서울과 수도권을 중심으로 노후 청사 개발, 재개발·재건축, 그린벨트 해제 가능성까지 모두 열어놓고 대상지를 검토하고 있다"고 밝혔다.
연말 안에 추가 주택공급 대책이 나오면, 10·15 주택시장 안정화 대책과 9·7 공급 확대방안을 보완하는 '2단계 공급 카드' 윤곽이 드러날 것으로 관측된다.
함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "서울 집값 상승세는 진정됐지만, 규제 인접 비규제지역 풍선효과는 여전하다"며 "공급 확대와 수도권 수요 분산책이 병행돼야 한다"고 말했다.
김효선 NH 부동산 수석전문위원도 "수요 규제만으로는 구매 욕구를 막기 어렵다"며 "거래세 인하와 매물 유통 활성, 전월세 시장 안정까지 포함한 패키지 대책이 필요하다"고 강조했다.
joyonghun@news1.kr<용어설명>■ 10·15 주택시장 안정화 대책10월 15일 발표한 부동산 종합 대책으로, 급등한 집값과 전세 불안을 완화하기 위해 마련됐다. 투기수요 차단과 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기 등 주요 지역을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정하고, 대출 규제 강화와 세제 정상화, 공급 기반 정비 등을 병행 추진하는 내용을 담고 있다.■ 9·7 주택공급 확대방안2030년까지 수도권에 135만 가구의 신규 주택을 착공하는 대규모 공급 계획이다. 한국토지주택공사(LH)가 공공택지의 주택사업을 민간에 매각하지 않고 직접 시행해 공급량과 속도를 높이며, 공공기관 유휴부지, 노후 공공임대, 노후 공공청사, 미사용 학교 용지 등 도심 내 다양한 부지를 적극 활용해 주택 공급을 확대하는 것이 핵심이다.■ 토지거래허가구역부동산 투기와 집값 급등을 막기 위해 국토교통부장관이나 시·도지사가 지정하는 지역이다. 허가구역 내 일정 면적 이상(주로 도시지역 주거용 60㎡ 초과)의 토지·주택 거래 시 관할 구청장 등의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적임을 증명해야 허용된다. 최대 5년 지정 가능하며, 허가 없이 거래하면 계약 무효다. 갭투자나 임대 목적 거래를 차단해 시장 안정화에 초점을 맞춘 제도다. 기자 admin@slotmega.info