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KDI가 22일 발표한 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서에 따르면, 시행사의 자기자본 비율이 현행 3%에서 20%로 늘면 주거용 사업장의 '엑시트(Exit) 분양률'이 약 13%포인트 낮아졌다. 이는 KDI가 2013~2025년 추진된 약 800개 사업장을 분석한 것으로, 평균 60% 수준의 분양률에서 상당한 리스크가 완화한 효과다.
KDI는 2022년 레고랜드 사태 이후 PF는 건설업과 금융업 전반에 불안이 커졌다고 한부모가정 임대주택 봤다. 태영건설 워크아웃을 시작으로 신동아건설, 삼부토건 등이 법정관리를 신청했고, 부동산신탁사의 3분의 2가 적자로 돌아섰다. PF 대출을 많이 취급한 증권사와 저축은행의 연체율도 각각 26%, 8%까지 치솟았다.
국내 시행사는 총사업비의 3% 수준만 투입한 채 시공사 보증에 의존해 대규모 대출을 일으킨다. 이는 충격이 발생하면 시행사 원가계산 가 무너지면서 위험이 시공사와 금융권으로 확산되는 구조다. 해외 주요국이 20~40% 수준의 자본을 투입하는 것과 대비된다.
보고서는 시행사의 자기자본 확충은 비용 절감 효과도 얻을 수 있다고 분석했다. 자기자본 비율을 17%포인트 올릴 경우 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 줄었다. 주거용 사 근로자의날카드사 업장은 11.1% 감소 폭을 보였다. 공사비는 6.4% 줄었는데, 이는 자기자본 확충으로 시공사 보증 부담이 완화되면서 '보증 프리미엄'이 낮아졌기 때문이다. 금융비는 12.6% 감소했고, 신탁 수수료·분양보증 수수료·등기비 등 기타 비용도 줄었다.
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다만 자기자본은 대출보다 조달이 어려운 만큼 과도한 요구는 사업 위축으로 이어질 수 있다고 봤다. KDI는 규제와 지원책을 병행하는 정교한 정책 설계가 필요하다고 강조했다. 정부가 도입을 예고한 금융기관별 PF 대출 총액한도 규제는 모든 사업장에 일률적으로 적용하기보다 자기자본이 낮은 사업장에 기아차 임금협상 한정하는 것이 바람직하다는 제언이다.
또 상환 의무가 없는 우선주를 적격 자기자본에 포함해 지분 투자 유인을 늘려야 한다는 의견도 제시됐다. 토지 현물출자에 대한 양도세 이연 제도는 일시적 조치가 아니라 상시화할 필요가 있다고 지적했다. 토지는 총사업비의 26%를 차지하는 만큼 출자가 활성화되면 자기자본 확충 효과가 크다는 이유에서다.
대규모 사업에서 활용되는 프로젝트금융투자회사(PFV, Project Finance Vehicle)의 규제 공백도 문제로 꼽혔다. PFV는 이중과세 감면 혜택은 누리면서도 건전성 규제와 감독을 받지 않아 자기자본 비율이 3% 수준에 머문다. 1조원 이상 대규모 사업의 58%가 PFV 방식을 택할 만큼 선호도가 높다.
보고서는 "PFV가 사실상 저자본 구조의 대형 개발사업 수단으로 악용되고 있다"며 "프로젝트 리츠와 유사한 수준의 건전성 규제와 감독을 점진적으로 도입해야 한다"고 제언했다.
KDI는 이번 분석이 부동산 PF 구조 개선의 실증적 근거를 제시한 첫 사례라는 점에서 의미가 크다고 평가했다. 황순주 KDI 선임연구위원은 "자기자본 확충은 리스크 감소와 비용 절감 효과가 있지만, 무리한 규제는 사업 위축으로 이어질 수 있다"며 "규제 강화와 지원책 확대, 제도적 보완이 균형 있게 이뤄져야 한다"고 말했다.
세종=이동우 기자 dwlee@asiae.co.kr
