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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-11-01
조회 : 1
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10·15 부동산 대책으로 서울 25개구와 경기도 12곳이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶였다. 이들 지역에선 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 전면 금지됐다. 그런데 정작 일부 단지는 규제에서 제외되면서 시장 혼란이 커지고 있다. 정부의 허가 기준이 대지 면적과 행정구역 위치에 따라 달라지면서 형평성 논란으로 번지는 모양새다.
정부와 부동산 업계에 따르면, 정부는 지난 10월 15일 ‘주택 대구일수 시장 안정화 방안’을 발표하고 서울 25개구와 경기도 12곳을 토허구역으로 지정했다. 해당 지역에서는 일정 면적을 초과하는 주택을 거래할 경우 반드시 지방자치단체의 사전 허가를 받아야 하며 실거주 의무도 부과된다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’는 원칙적으로 금지됐다.
현행 토지거래허가제는 ‘주택 면적’이 아니라 ‘대지지분’을 중고차 허위매물 기준으로 규제를 적용하고 있다. 그런데 토허구역이라도 주거지역은 대지지분 6㎡ 이하, 상업지역은 15㎡ 이하일 경우 매매 시 지자체 허가를 받지 않아도 된다. 이 경우 실거주 의무도 사라져 ‘갭투자’가 가능하다.
대표적인 예가 서울 동대문구 전농동과 용두동 일대다. 네이버 부동산과 현지 중개업소에 따르면, 전농동 ‘청량리롯데캐슬 SKY-L 바빌론 스피드론 65’와 용두동 ‘청량리역한양수자인그라시엘’ ‘청량리역해링턴플레이스’ 등 3개 단지는 상업지역에 있는 주상복합단지로, 단지 내 가구의 대지지분이 15㎡를 넘지 않아 토허구역 규제를 피하게 됐다.
하지만 시장 반응은 예상보다 차분하다는 평이다. 인근 중개업소에 따르면, 청량리롯데캐슬 SKY-L65 전용 84㎡ 매매가는 17억~28억원에 형성 농협보험설계사 돼 있으며 실거래는 19억~20억원 수준이다. 전세는 통상 6억~7억5000만원이지만, 최근 시세는 8억원 안팎으로 올랐다. 갭을 고려해도 초기 자금이 10억원 이상 필요해 일반 투자자 입장에선 부담이 크다는 게 걸림돌이로 지목된다.
이 같은 규제 예외 사례는 동대문구뿐 아니라 서울 전역에서 관찰된다. 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’, 송파구 근로기준법 주휴수당 ‘갤러리아팰리스’, 마포구 ‘한화오벨리스크’, 중구 ‘힐스테이트세운센트럴’, 서초동 ‘서초센트럴아이파크’ 등도 토허구역 규제를 피한 단지다.
같은 단지 내에서도 면적에 따라 규제가 달라지는 상황도 있다. 예컨대 강동구 ‘강동래미안팰리스’의 전용 59㎡는 대지지분 11㎡로 갭투자가 가능하지만, 전용 84㎡는 이를 초과해 규제받는다. 성동구 ‘센트라스’도 전체 30개동 중 상업지역에 있는 4개동(전용 44·59㎡)만 허가 없이 거래가 가능하다.
서울을 넘어 경기권에서도 규제선이 단지를 가른다. 경기 수원의 ‘매교역팰루시드’는 내년 8월 입주를 앞뒀지만 단지 내 팔달구 소속 3개동만 토허구역으로 묶이고, 권선구에 속한 나머지 동은 제외됐다. 행정구역에 따라 같은 단지 내 투자 환경이 완전히 달라진 셈이다.
업계에서는 이러한 차등 규제가 투자자 혼란을 초래하고 있다고 지적한다. 부동산 업계 관계자는 “같은 단지 안에서도 적용 기준이 달라 형평성 문제가 불거지고 있다”며 “실거주 의무 여부가 단지 내 가격 차이나 거래량 왜곡으로 이어질 수 있다”고 꼬집었다.
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