새해 국내 부동산 시장은 '상승이냐 하락이냐'라는 이분법적 논리로 설명하기 어려운 복합적인 국면에 진입했다. 정부의 대출 규제가 수요를 억누르는 가운데 누적된 공급 공백과 금리 인하 기대감이 맞물리며 지역·상품별 '조정 속 차별화'가 한층 심화할 것이라는 게 전문가들의 중론이다.
1일 부동산 업계에 따르면 국내 주요 연구기관들은 올해 수도권 주택 가격이 2~2.5% 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원(건산연)은 수도권 주택 가격이 2% 오를 것으로 예상하며 누적된 공급 부족과 수도권 핵심지로의 수요 쏠림 현상을 가
신천지릴게임 격 상승의 주요 동력으로 꼽았다.
대한건설정책연구원(건정연) 역시 착공 감소와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 3기 신도시 개발 지연 등 구조적인 공급 부족을 근거로 2% 상승을 점쳤다. 주택산업연구원(주산연)은 이보다 높은 2.5% 상승을 예측했다. 유동성 증가에 따른 자산 가격 상승 압력과 대출금리 하락 가능성, 그리고 지난 4
사이다쿨바다이야기게임 년간 누적된 약 60만가구 규모의 착공 물량 부족이 가격을 밀어 올릴 것이라는 분석이다.
반면 지방 시장에 대한 시각은 엇갈린다. 건산연은 0.05% 하락, 건정연은 1% 내외의 하락 또는 보합을 예상한 반면, 주산연은 0.3% 상승을 전망했다. 인구 감소와 미분양 적체, 수요 기반 약화가 지방 집값의 발목을 잡는 하방 요인으로 지목됐다.
바다이야기하는법 연구기관들이 공통으로 지적한 공급 측면의 가장 큰 불안 요소는 분양 시장의 위축이다. 부동산R114에 따르면 지난해 민간 아파트 일반분양 물량은 12만1120가구로 2010년(6만8396가구) 이후 15년 만에 최저치를 기록했다. 이는 분양 정점이었던 2015년 대비 66% 급감한 수치다.
통상 분양 감소는 2~3년의
바다이야기꽁머니 시차를 두고 '입주절벽'으로 이어진다. 부동산R114에 따르면 올해 입주 물량은 18만3256가구다. 이는 2027년 19만1827가구로 소폭 증가한 뒤 2028년 14만6211가구, 2029년 6만6724가구로 크게 줄어들 전망이다.
금리 변수는 시장의 하락 폭을 제한하는 동시에 정책의 속도 조절 장치로 작동할 것으로 보인다. 지난해 한
바다이야기APK 국은행은 '2026년 통화신용정책 운영 방향'을 통해 기준금리를 물가, 성장 흐름, 금융안정 상황을 종합적으로 고려해 결정하겠다고 밝혔다. 특히 가계부채 리스크와 환율 변동성을 경계하고 있어 금리 인하 기대감이 있더라도 시장이 과열될 경우 정책 당국이 속도 조절에 나설 가능성이 크다.
결국 올해 주택시장은 선호 입지와 비선호 입지의 간극이 벌어지는 '양극화'가 더 심화하는 흐름을 보일 것으로 보인다. 대출 규제와 토지거래허가구역 등 정책 변수가 시장 참여자들의 자금 조달을 억제하는 상황에서 수요가 몰리는 곳은 매물 잠김으로 가격이 탄력적으로 움직이는 반면, 수요가 약한 곳은 거래 부진이 가격을 짓누르는 형국이 될 것이라는 전망이다.
전문가들은 올해 주택시장에 그 어느 때보다 다양한 변수가 복합적으로 작용하는 만큼 어느 지역의 어떤 상품이 살아남을지를 선별하는 심미안이 필요한 시점이라고 조언한다. 정보현 NH투자증권 부동산연구위원은 "금리 인하와 유동성 회복은 하방 지지선을 형성하지만, 대출 규제는 상승 속도를 제약할 것"이라며 "서울·수도권 핵심지의 신축 및 정비사업 등 실거주 수요가 집중된 곳은 강보합을 유지하겠으나 지방 및 구축, 미분양 지역은 제한적 회복에 그치는 횡보장이 예상된다"고 진단했다.
매매시장보다 더 큰 우려는 전월세 시장의 불안정이다. 갭투자 금지로 전세 공급이 줄어드는 가운데 입주 물량까지 급감하며 전셋값이 추가 상승할 가능성이 높다는 분석이다.
전세보증금 부담이 커지면 월세 선호 현상도 뚜렷해진다. 국토교통부에 따르면 지난해(1~10월) 전월세 거래 중 월세 비중은 62.7%에 달했다. 월세 거래 비중은 2023년 같은 기간 54.9%에서 2024년 57.3% 등 계속 상승하고 있다. 서울의 경우 지난해 10월까지 월세 거래비율은 64.2%로 2년 전보다 8.1%포인트 증가했다. 월세가 2건 계약될 때 전세는 1건 계약되는 꼴이다. 작년 서울 아파트 월세 상승률은 한국부동산원에서 집계를 시작한 2015년 이후 처음으로 3%를 웃돌았다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "2026년 수도권은 본격적인 입주 가뭄을 맞이하는 시점으로 임대차 시장 공급이 제한적이고 비아파트 시장마저 신축 물량이 최저 수치를 기록할 것"이라며 "전월세 시장의 가격 변동성은 지난해보다 커질 것으로 예상된다"고 전망했다.
이에 따라 올해 실수요자들에게는 매수 적기를 포착하는 타이밍 전략 못지않게 전월세 거주 과정에서 발생하는 주거 비용 예산 관리가 핵심 과제로 부상할 전망이다.
고정 주거비 지출이 늘어날수록 내 집 마련을 위한 종잣돈 형성 속도가 더뎌질 수밖에 없다. 가파르게 상승하는 전월세 부담이 '매수 체력' 저하로 이어지지 않도록 대출 이자와 월세 등 기회비용을 최소화하는 실무적 자금 운용 계획이 내 집 마련의 성패를 가를 변수가 된 셈이다.
또 시장의 불확실성이 커질수록 막연한 추격 매수보다는 정책 수혜와 공급 일정을 영리하게 활용하는 실리적인 접근이 요구된다. 특히 전문가들은 청약시장의 기회 포착과 우량 자산의 선별을 통해 혼돈스러운 시장 상황에서도 자산 가치를 지켜내야 한다고 조언했다.
[박재영 기자]
