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글쓴이 : 해준송효
날짜 : 25-09-16
조회 : 7
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'경제적본능'은 CBS 유튜브 채널에 오후 6시 업로드되는 경제 전문 프로그램입니다. 부자가 되고 싶은 우리의 경제적 본능을 인정하며, 경제를 둘러싼 조건을 탐구하고 실용적 지침을 제안합니다. 전체 내용은 CBS경제연구실 '경제적본능'에서 확인하실 수 있습니다.
방송: 유튜브 CBS 경제연구실 <경제적본능>
진행: 서연미 아나운서
출연: 채상욱 커넥티드그라운드 대표
기대출
"점수는 2점입니다." 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 9월 7일 정부가 내놓은 부동산 공급 대책을 이렇게 총평했다. 그는 CBS경제연구실 유튜브 <경제적 본능>(9월 9일 공개)에서 "지난 3년간(2022.8 발표) 270만호 공급 계획의 달성률이 40%도 안 됐다"며 "이번 135만호도 구조적 은행금리전망 메커니즘 없이 숫자만 제시해 신뢰를 얻기 어렵다"고 지적했다.
"공급, 시장의 관심사 아니다… 수요가 가격을 좌우"
채 대표는 "코로나 유동성을 거치며 시장은 공급보다 '수요'가 가격을 좌우한다는 걸 학습했다"고 말했다. 실제 발표 직후에도 관심은 LTV·전세·감독원 등 수요 측 카드론 대환 조치에 쏠렸고, 공급 공언은 "바이럴조차 되지 않았다"는 평가다.
또한 "신규 주택을 받는 통로인 청약 제도 개편이 빠졌다"며 "청약통장 가입자도 크게 줄었다"고 지적했다. "이러니 '이번 공급이 나와도 내 얘기 아니다'라는 냉소가 생긴다"는 설명이다.
LH '직접 시행' 37만호? "성과로 증명해 최고금리 야"
이번 대책의 차별점으로 꼽힌 LH '직접 시행'도 회의적으로 봤다. 채 대표는 "윤 정부 3년간 LH를 통한 공급 계획이 5년 49만호였지만 실제 연평균 2만호, 3년 누적 6만호 수준"이라며 "앞으로 연 7만4천호로 점프하겠다니 지켜볼 수밖에 없다"고 말했다. 다만 "민간 시행사들이 부동산 침체로 약화된 만큼, 원금균등상환계산법 LH가 토지 보유·PF 조달·리츠 활용 등으로 외부 역량을 아웃소싱하면 속도는 예전보다 나아질 여지는 있다"고 덧붙였다.
공급 통계, '착공'으로 바꿨지만… "집은 준공·입주가 진짜"
정부가 공급 집계를 '인허가'에서 '착공'으로 바꾼 점에 대해 그는 "일부 개선"이라고 평가하면서도 "착공한 주택은 아직 집이 아니다. 진짜 공급은 준공·입주"라고 못 박았다. 특히 "지난 3년 인허가가 줄어든 상태라 착공을 늘려도 단기간 준공이 늘기 어렵다"고 했다.
?"완화의 역설… 기한 없는 '지원'은 오히려 늦춘다"
재건축·재개발 절차 단축과 금융지원 확대에 대해서는 "과거에도 완화했지만 더 늦어졌다"며 '완화의 역설'을 거론했다. "명확한 데드라인과 채찍이 없으면 조합은 수익 극대화에만 머물 수 있다"는 지적이다. 노후 임대단지 재건축·학교 부지 복합개발·모듈러 주택 등 도심 4만호 계획은 "가능하나 규모가 작다"로 요약했다.
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하고 있다. 연합뉴스
수요 억제책 평가는?
채 대표는 규제지역 LTV 50→40% 조정과 1주택자 전세대출 2억 원 일원화에 대해 "효과가 제한적"이라고 진단했다. 다만 "장관의 토지거래허가제 지정 권한 확대, 주택 매매·임대사업자 대출 제한 등은 풍선효과를 선제 차단하려는 강경 신호"라고 해석했다.
"다음 수순은 DSR·세제"… "부동산 대신 주식" 메시지
앞으로는 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 범위 확대를 유력하게 봤다. 그는 "가계대출 총량을 명목성장률 이하로 묶는 관리와 함께, 집단(중도금·잔금)대출에도 DSR을 적용하는 논의로 갈 것"이라고 전망했다. 전세대출은 "임차인 DSR에서 임대인 DSR 차감 같은 대안이 나올 수 있다"고도 했다. 세제는 "보유·취득·양도 전반에서 강화 가능성"을 언급하며 "정부 메시지는 분명하다. 부동산으로 가는 돈줄은 조이고, 산업·주식으로는 푼다"고 해석했다.
연합뉴스
"강남 보유자는 정책서 배제·백지신탁 등 의무화"
채 대표는 부동산 감독원 신설과 정책 결정 라인 인선과 관련해 "강남 등 고가 주택을 보유한 정치인·관계자가 핵심 부동산 정책을 설계·심의하는 구조는 이해충돌 소지가 크다"며 "주식시장처럼 백지신탁, 자기매매 제한, 자격 제한 등 강한 컴플라이언스가 필요하다"고 주장했다. "정책 신뢰는 목표 숫자가 아니라 이해충돌을 차단하는 제도와 실행 메커니즘에서 나온다"는 입장이다.
"결국 신뢰는 메커니즘에서 나온다"
채 대표는 "공급 목표치보다 달성 메커니즘이 관건"이라며 "LH 직시행·정비사업·유휴부지 등 각 수단의 리스크와 실행 일정을 투명하게 제시해야 신뢰가 회복된다"고 강조했다. "지금의 9·7 대책은 '별 두 개' 수준. 내년까지 성과와 추가 수요대책이 점수를 바꿀 것"이라고 말했다.
▶▶채상욱 대표의 전체 분석과 인터뷰 풀버전은 유튜브 CBS 경제연구실 <경제적본능>에서 확인하실 수 있습니다.
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서연미 seoann@cbs.co.kr
진실엔 컷이 없다
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